100万存银行，一年利息到手1万3。 100万买套老破小，一年租金能收4万。 差了整整3倍多。 有人算了这笔账，一激动，一口气买了七八套。 成都一位投资者，330万砸下去，月租金收2万1，月供只还1万4，每个月净赚7000块。 听起来，理财的尽头是收租？
可银行不是傻子，市场也不是慈善家。 真实情况是，有人买完就挂网半年卖不掉，有人修水管花掉两个月租金，有人一栋楼同时空了三套，月供还得自己垫。 表面赚的钱，全被藏在暗处的成本吃掉了。
2026年5月，银行利率低得让人心塞。 国有大行三年定期1.25%，五年也就1.30%。 三年期大额存单稍微好点，1.75%。 钱存银行，基本跑不过通胀。
另一边，全国重点城市老破小的平均租售比是2.67%。 成都、武汉、重庆这些强二线城市，核心地段能到3.8%-5%，个别房源甚至冲到7%。 100万的房子，一年租金三四万，比银行利息高出两三倍。
国家还在推老旧小区改造。 2026年中央财政拨了625亿专项补助，换管线、加装电梯、完善配套。 改造完的房子，租金还能再涨一截。 不少人觉得这是稳赚的买卖。
但注意，这些数字是毛租售比。 什么意思？ 没扣掉任何成本。 就像超市里标着“时薪50元”，没告诉你那是税前、没扣社保、不包饭。
楼下那个有6套房的中年大姐，天天乐呵呵的。 但邻居老张跟她聊深了才知道，没那么简单。
她手里那6套90年代的老房子，都在核心区，靠近地铁口。 每套30-40平，月租金2500-3000元。 一年下来，租金收入大概20万。 看着挺美。
可老房子天天出毛病。 今年修水管花掉8000，明年换热水器又掏5000，后年电路老化请电工3000。 物业费每年也得小一万。 房子又不是月月满租，换租客空置一个月，损失3000块。 再加上交中介费、保洁费，一年杂七杂八的开销，吃掉租金的15%左右。
20万收入，扣掉3万成本，实际到手17万。 比起银行利息，还是香，但没表面那么诱人。
她还算好的。 她的房子全款买的，没有月供压力。 换成贷款买的人，日子就没这么舒坦了。
2025年，小圆子拿出330万，买了8套老破小。 每套40万左右，都是30-50平的小户型。 贷款200万，月供1万4。 8套房月租金2万1，每月净赚7000块，一年8万4。
算毛租售比，2.5%，比银行高。 但注意，这是他没算任何成本的情况。
老房子容易空置。 有时候这套租客刚走，那套又到期了。 空一个月，就少收2000多块。 修修补补更是家常便饭。 去年夏天一场大雨，两套房阳台漏水，修了半个月，花了1万2。 跟租客打交道更累。 有人拖欠租金，有人养狗把地板抓花了，有人住两个月突然说不租了。
算上这些，真实租售比降到多少？ 大概2%-3%。 比银行高，但高不了多少。 而且他每个月还要还1万4的月供。 万一遇到疫情、经济下行那种情况，几套房子同时空着，月供谁来还？
卖不掉。 老破小最大的问题是流动性差。 银行对房龄超过30年的房子基本拒贷，或者贷款年限压得很短。 这意味着买家得全款买。 能拿出几十万上百万全款的人，看不上老破小。 一套房子挂网上半年没人问，是常态。 真要急用钱，只能降价卖。 降多少？ 15%-30%。
第二，拆迁梦碎了。 以前买老破小，很多人赌拆迁。 2026年国家明确不搞大拆大建，老旧小区以改造为主。 中央财政那625亿，是给改造的，不是给拆迁的。 除非你买的房子在核心地段、有特殊规划，否则基本别想拆迁暴富。
第三，租客越来越不好伺候。 没电梯的老楼，年轻人看不上，除非租金特别便宜。 有电梯的，竞争也激烈。 2026年保障性租赁住房已经建了870万套，很多能以市场价5-7折出租。 政府建的房子新、管理好、还不乱涨租金，年轻人凭什么住你的老破小？
第四，国家在推“租购并举”。 什么意思？ 以后租房的人，在教育、医疗、公积金等方面，能享受和买房人差不多的权利。 这个政策一出，买房的紧迫感会下降。 租客选择更多，老破小的房东更被动。
天津有个李先生，手里有7套老破小。 但他跟别人不一样。 房子全款买的，350万，没有月供。 只买核心区的，离地铁不超过500米，面积30-50平。 他自己懂装修，每套花两三万重新翻新一下，租金能比同小区高15%-20%。 他还搞了个群，跟租客关系处得好，修修补补自己动手，成本压得很低。
他的7套房，月租金1万5，一年18万。 算下来，年回报率5%左右。 扣掉各种成本，净回报率大概3.5%-4%。 比银行高，比他炒股强，而且稳定。
但他的条件，大多数人达不到。 全款350万，普通人拿不出。 懂装修、会维修，普通人没这个技能。 有时间精力打理7套房子，普通人还要上班。
非得买，别超过3套。 普通人精力有限，3套以内能打理得过来。 超过这个数，不是全职包租公根本忙不过来。
全款优先。 老破小贷款难、利率高、月供压力大。 全款买，省利息，降低风险。 真要用钱，还能抵押贷款。
选核心区的30-50平小户型。 总价低，好出租，租客稳定。 郊区的大两居看着舒服，但租不上价，流动性还差。
算清账再买。 把物业费、维修费、空置期、中介费全算进去，净租售比到3%以上才值得入手。 不到3%的，不如买大额存单。
优先选已经改造过的小区。 加装电梯、换完管线、有物业的，租金能高一截，租客也稳定。 没电梯、没物业、房龄超过35年的，碰都别碰。
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